Nebenkosten bei eigenen Immobilien

Die Nebenkosten bei einer eigenen Immobilie nicht unterschätzen

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Der Traum vom eigenen Haus – Die Finanzierung ist günstig wie nie, aber wie sieht es mit den anfallenden Nebenkosten aus? Verlieren Sie diese laufenden Kosten bei der Planung von Anfang an nicht aus den Augen!

In der derzeit herrschenden historischen Niedrigzinsphase ist es für viele verlockend, sich eine eigene Immobilie anzuschaffen oder ein Haus zu bauen. Damit muss nie mehr wieder Miete gezahlt werden und der Haus- oder Wohnungsbesitzer kann sich den Traum der eigenen vier Wände gut und günstig verwirklichen. Doch damit die Freude daran auch tatsächlich lange vorherrscht, sollten die laufenden Nebenkosten, die automatisch bei einer Immobilie anfallen, von Anfang an berücksichtigt werden. Nach dem Einzug in die eigene Wohnung oder das eigene Haus müssen die Besitzer durchaus Kosten kalkulieren, die als Mieter gar nicht oder nur in geringerer Höhe geleistet werden müssen.

Regelmäßig anfallende Kosten rechtzeitig kalkulieren

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Lieber ein Haus kaufen oder bauen statt mieten? Das kann günstiger sein, aber bedenken Sie nicht nur die Kosten für die Immobilen- oder Baufinanzierung sondern auch sämtlich anfallende Kosten, welche Mieter in der Regel nicht komplett tragen müssen.

Wer sich ein Haus kauft oder baut, sollte sich im Klaren sein, dass es mit der Finanzierung des Kredites und den damit verbundenen Nebenkosten nicht getan ist. Denn für die Zukunft fallen regelmäßig Kosten an, die meist höher sind als die reinen Nebenkosten, die ein Mieter zahlen muss. Dies ist einfach damit begründet, dass diese nicht alle Kosten tragen müssen. Gerade deshalb ist es wichtig, dass sich zukünftige Immobilienbesitzer Zeit nehmen, um eine umfassende Kalkulation künftiger Kosten zu erstellen. Als Eigentümer sind neben den Betriebs- und Heizkosten, die auch ein Mieter zahlen muss, noch weitere Kosten fällig, die regelmäßig zu leisten sind. Die Betriebskosten beinhalten

  • Versicherungsbeiträge
  • Grundsteuer
  • Wasser und Müllabfuhr

Die eben erwähnte Grundsteuer wird von den Gemeinden dauerhaft auf die entsprechenden Grundstücke der Immobilien erhoben. Wie hoch diese ausfällt, hängt unter anderem vom sogenannten Messbetrag ab. Dieser wiederum ergibt sich aus dem Einheitswert des Gebäudes, der vom Finanzamt festgelegt wird. Dieser wiederum hängt unter anderem von der Größe des Grundstückes, aber auch der Lage und der individuellen Art der Bebauung ab. Das daraus entstehende Ergebnis wird mit dem Hebesatz der betreffenden Gemeinde multipliziert.

Rücklagen für unplanmäßige Schäden am Gebäude sind nicht zu unterschätzen

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Versicherungen, Abgaben und Steuern, sowie Rücklagen für Modernisierungen oder Schäden – All das sind Kosten die der Hausbesitzer unter anderen zu tragen hat.

Für unplanmäßige Schäden am Gebäude sollten sich Eigentümer entsprechend finanziell absichern. Das gelingt am besten mit einer Versicherung oder entsprechenden Rücklagen. Unbedingt wichtig ist eine Wohngebäudeversicherung, die Schäden durch Naturkatastrophen wie Sturm, Überschwemmung und sonstige unvermutet auftretende Ereignisse aus der Natur abdeckt. Auch eine Elementarschadenversicherung sowie eine Privathaftpflichtversicherung für Eigenheimbesitzer bzw. die bekannte Grundbesitzerhaftpflicht ist ein Muss für Immobilienbesitzer. Wer sich zudem sein Inventar des Hauses absichern möchte, der sollte über eine Hausratversicherung nachdenken. Und für alle, die ihre Immobilie mittels eines Bankdarlehens finanzieren, ist der Gedanke an eine Restschuld- oder Risikolebensversicherung sinnvoll. Diese wird in die Raten der Finanzierung einberechnet und schützt vor gerichtlichen Schritten der Bank, wenn die Kreditraten nicht mehr beglichen werden können. Damit ist ein umfassender Schutz des neuen Eigenheims gewährleistet, dessen regelmäßige Kosten allerdings in der Kalkulation der monatlichen Ausgaben nicht unberücksichtigt bleiben dürfen.

Regelmäßige Ausgaben berücksichtigen

Zu den regelmäßigen Ausgaben, die nach dem Erwerb der Immobilie geleistet werden müssen, zählen auch die Verwaltungskosten. Gerade wenn die Wohnung sich in einer Wohnanlage befindet, fallen hier Kosten von rund 30 Euro pro Wohneinheit an. Ein wichtiger Punkt der regelmäßigen Belastungen für Immobilienbesitzer sind die Instandhaltungsrücklagen. Diese müssen frühzeitig getätigt werden, da sie für spätere Instandhaltungsarbeiten und Sanierungsmaßnahmen herangezogen werden.

Wie hoch diese Rücklagen sein sollten, ist für den freien Markt gesetzlich nicht geregelt. Allerdings gibt es hier einen Ansatz für den sozialen Wohnungsbau, der in Paragraph 28 der zweiten Berechnungsverordnung festgehalten ist. Demnach sollten für Gebäude, die bis zu 22 Jahre alt sind, 7,10 Euro pro Quadratmeter jährlich zurückgelegt werden. Ist das Haus bis zu 32 Jahre alt, erhöht sich dieser Betrag auf 9 Euro. Und wer in eine Gebäude zieht, das noch älter ist, sollte 11,50 pro Jahr für die Instandhaltung auf die Seite legen. Ist das Gebäude mit einem Aufzug ausgestattet, erhöht sich der Betrag für die Rücklage nochmals um einen Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Reichen die Instandhaltungsrücklagen hier nicht aus, muss im Bedarfsfall eine Sonderumlage eingehoben werden, die bei größeren Wohnungen durchaus mehrere Hundert Euro ausmachen kann.

Modernisierungsmaßnahmen am Gebäude

Auch Modernisierungsmaßnahmen sind vom Eigentümer einer Immobilie natürlich voll zu tragen. Unterschieden wird in diesem Zusammenhang allerdings von geplanten Sanierungsmaßnahmen und außerplanmäßigen Ereignissen. Zu letzterem zählen etwa Schäden durch Naturereignisse, für die auch keine Versicherung aufkommt. Auch Kosten, die ein Eigentümer weder planen noch beeinflussen kann, fallen unter diesen Begriff der außerplanmäßigen Ereignissen. Als Beispiel sei hier erwähnt, dass diese Kosten etwa von der Gemeinde eingehoben werden können, wenn die Straße saniert wird und im Zuge dessen die Kanalisation neu verlegt wird.

Unerwartete Ausgaben nicht unterschätzen

Zu den unerwarteten Ausgaben, die ein Immobilienbesitzer keinesfalls unterschätzen sollte, kann auch das Zinsänderungsrisiko bei einer notwendigen Anschlussfinanzierung werden. Steigt der Zinssatz nach Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist erheblich, hat dies natürlich Auswirkungen auf die monatliche Rate für die Betriebskosten. Um hier das Risiko zu minimieren, ist es durchaus sehr ratsam, dass Immobilienbesitzer regelmäßig Sondertilgungen (sofern im Vertrag möglich) an die Bank leisten. Diese bieten oftmals die Möglichkeit an, bis zu fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme einmal pro Jahr zusätzlich zu tilgen.

Gerade bei neuen Wohnanlagen neigen viele Hausgemeinschaften dazu, in den gemeinsamen Topf möglichst wenig einzuzahlen. Sie vertrauen darauf, dass Mängel in den ersten fünf Jahren nach Fertigstellung des Objekts wegen der Gewährleistungspflicht kostenlos beseitigt werden. Wenn dann nach 15 oder 20 Jahren die ersten großen Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen nötig sind, könnte daher nicht genug Geld vorhanden sein. In diesem Fall wird eine Sonderumlage erhoben, die bei größeren Eigentumswohnungen durchaus ein paar Tausend Euro ausmachen kann.

Tipp: Wer als Immobilieneigentümer regelmäßig pro Monat eine kleine individuelle Rücklage bildet – beispielsweise durch Einzahlungen auf ein Tagesgeldkonto -, baut im Laufe der Zeit einen zusätzlichen Sicherheitspuffer auf. Mit dessen Hilfe lassen sich auch Sonderumlagen finanzieren, ohne auf laufende Einnahmen zurückgreifen oder gar Kredite aufnehmen zu müssen.