Der Bebauungsplan

Was versteht man unter dem Bebauungsplan und was wird darin geregelt?

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Der Bebauungsplan beschränkt sich auf einzelne Bereiche der Kommune und regelt die Art und das Maß der Bebaubarkeit einzelner Grundstücke. Foto: davinci/Bigstock

Grundstück kaufen und Haus bauen – so einfach ist das nicht. Denn wer bauen möchte, muss sich an die Vorgaben eines Bebauungsplanes halten. Der Bebauungsplan ist eine wichtige Richtschnur, die unbedingt beachtet werden muss, wenn man den Bau eines neuen Hauses plant. Denn bei der Baugenehmigung ist es entscheidend, ob die Pläne mit dem Bebauungsplan übereinstimmen. Ist das nicht der Fall, wird die Baugenehmigung in der Regel verweigert.

Der Bebauungsplan legt alle wesentlichen Aspekte der Bebauung fest

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Verfahrensablauf zur Aufstellung eines Bebauungsplanes – wie funktioniert ein Bebauungsplanverfahren? Foto: kaprikfoto/Bigstock

In dem Bebauungsplan ist auf der Grundlage des Flächennutzungsplanes für bestimmte Gebiete genau festgelegt, was dort gebaut werden darf. Während der Flächennutzungsplan nur eine grobe Aufteilung der Flächen vorsieht, geht der Bebauungsplan ins Detail. So kann der Bebauungsplan ausdrückliche Wohngebiete ausweisen, in denen kein Gewerbe mit großen Lagerhallen und Freiflächen angesiedelt werden darf. Umgekehrt kann im Bebauungsplan eine Fläche explizit als Gewerbefläche ausgewiesen werden, sodass hier keine Wohnbebauung zulässig ist. In Industriegebieten ist die Ansiedlung von Industrieanlagen vorgesehen. Oftmals werden auch Mischgebiete ausgewiesen, wobei wiederum das Verhältnis der Mischung im Bebauungsplan festgelegt wird.

Doch damit nicht genug. Der Bebauungsplan kann eine ganze Reihe weiterer Vorgaben treffen, an die sich die zukünftigen Bauherren in diesem Gebiet halten müssen. So kann beispielsweise die Häuserhöhe auf wenige Stockwerke begrenzt werden, um Hochhäuser zu verhindern. Auch die Form der Dächer (Flachdach, Spitzdach etc.) kann vorgegeben werden, sowie die Materialien, die bei der Fassade verwendet werden dürfen, um ein einheitliches Stadtbild zu erzeugen. Teilweise können die Bebauungspläne sogar noch detaillierter ausgestellt sein. In manchen Städten und Kommunen wird selbst die Art der Heizung festgelegt, indem beispielsweise der Anschluss an die Fernwärmeversorgung vorgeschrieben ist.

Bebauungspläne sind örtliche Gesetze

Bebauungspläne fallen unter das sogenannte Satzungsrecht. Das heißt, die politischen Gremien der kommunalen Gemeinden sind dafür zuständig, diese Bebauungspläne zu entwickeln und zu beschließen. Als sogenannte Satzungen treten die Bebauungspläne gewissermaßen als örtliches Recht in Kraft und entfalten damit eine für alle Bauherren rechtsverbindliche Wirkung. Wer den Bebauungsplan missachtet und keine nachträgliche Genehmigung erhält, kann mit einer Strafe belegt werden. Bei eklatanten Verstößen droht sogar der Abriss des neuen Gebäudes.

So entstehen Bebauungspläne

Der Bebauungsplan ist ein wichtiges Instrument zur Stadtgestaltung und greift zugleich erheblich in die wirtschaftlichen Freiheiten der Bauherren ein. Insbesondere wirken sich die Festlegungen im Bebauungsplan unmittelbar auf den Wert und den Nutzen der Grundstücke aus. Vor diesem Hintergrund ist es nicht erstaunlich, dass es oftmals sehr lange dauern kann, bis der Bebauungsplan von den politischen Gremien der Gemeinde rechtskräftig beschlossen werden kann.

Bis zur sogenannten Festsetzung des Bebauungsplanes, bis der Plan seine rechtliche Gültigkeit erlangt, muss ein genau reguliertes Verfahren nach den Vorgaben des Baugesetzbuches (BauGB) durchlaufen werden.

Das Verfahren beginnt mit dem Beschluss, einen Bebauungsplan aufzustellen (Aufstellungsbeschluss). In der Regel geht die Initiative von der Verwaltung oder der Politik aus, wenn beispielsweise neue Flächen zur Bebauung erschlossen werden sollen. Es ist aber auch denkbar, dass ein Bauherr oder Investor die Erstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplan anstößt, um seine Pläne verwirklichen zu können.

Die Entwürfe für den Bebauungsplan werden vom Planungsamt der Gemeinde erstellt. Eventuell kann dabei auch auf die Hilfe externer Planungsbüros zugegriffen werden. Die Vorschläge werden im Rahmen von Bürgeranhörungen diskutiert, wobei die Einwände der Bürger Beachtung finden sollen. Abschließend wird der Bebauungsplan durch die politischen Gremien in Kraft gesetzt.

Gerade die Bürgerbeteiligung hat in den letzten Jahren enorm an Bedeutung gewonnen. Oft werden die Bürger schon im laufenden Verfahren einbezogen. Manchmal werden sogar Planungswerkstätten zusammen mit den Bürgern durchgeführt. Jeder Bürger hat auch nach der Festsetzung des Bebauungsplanes die Möglichkeit zu klagen, wenn seine Belange nicht berücksichtigt wurden oder er sich zu Unrecht benachteiligt sieht. Aus dieser Tatsache heraus können sich die Verfahren zur Erstellung eines Bebauungsplanes deutlich in die Länge ziehen.

Den Bebauungsplan richtig lesen

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Wie lässt sich der Bebauungsplan richtig lesen und vor allem vestehen? Foto: Nosnibor137/Bigstock

Bauherren, die beabsichtigen auf einem Grundstück ein neues Gebäude zu errichten, können in vielen Gemeinden die geltenden Bebauungspläne im Internet einsehen und lesen. Diese Pläne bestehen meist aus mehreren Teilen. Auf einer Karte sind Straßenzüge, sowie Grundstücks- und Bebauungsgrenzen verzeichnet. In den »Textlichen Festsetzungen« werden die Vorschriften für die Bebauung im Einzelnen ausgeführt. Oft ist diesen rechtlich verbindlichen Texten eine Begründung angefügt, die erläutert, warum die Entscheidungen in dieser Weise getroffen wurden.

Je nach Gemeinde können die Bebauungspläne unterschiedlich gegliedert sein. Grundsätzlich werden aber zu folgenden Aspekten mehr oder weniger ausführliche Festlegungen getroffen:

1. Bauliche Nutzung

Im Rahmen der baulichen Nutzung wird festgelegt, ob das Gebiet für Wohnungen, Gewerbe oder Industrie genutzt werden soll. Mischformen sind denkbar.

2. Größe der Gebäude

Neben der Nutzungsart ist im Bebauungsplan stets die erlaubte Größe der Gebäude festgelegt. Insbesondere Wandhöhe, Traufhöhe und Firsthöhe werden in den Bebauungsplänen bestimmt. Bei Wohnbebauung wird häufig die Anzahl der Geschosse festgelegt.

3. Überbaubare Flächen und Bebauungsdichte

Interessant sind für viele Investoren und Bauherren die Vorgaben zur überbaubaren Fläche und zur Bebauungsdichte. Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, welcher Anteil des Grundstück bebaut werden darf. Beträgt die GRZ beispielsweise laut Bebauungsplan 0,4 bedeutet das, dass nur 40 % der Grundfläche mit einem Gebäude bebaut werden darf.

Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wie viel Fläche alle Vollgeschosse des Hauses im Verhältnis zur Grundstücksfläche haben dürfen. Bei einer festgesetzten Geschossflächenzahl von 0,8 ist es beispielsweise auf einem Grundstück von 500 Quadratmetern erlaubt eine Geschossfläche von 400 Quadratmetern zu schaffen.

4. Bauweise

Im Bebauungsplan werden oft Vorgaben gemacht ob Einzel-, Reihen- oder Hochhäuser errichtet werden dürfen. Dabei werden häufig Vorgaben zu den Abständen zum Nachbargebäude und zur Grundstücksgrenze, zur Dachkonstruktion und zum verwendeten Material für die Fassade gemacht. Regionale Besonderheiten können berücksichtigt werden.

Enge Auflagen für Bauherren

Die Auflagen durch den Bebauungsplan sind eng zu verstehen. Freiheiten in der Interpretation werden den Bauherren in der Regel kaum bzw. nur selten zugestanden. Jede Baugenehmigung ist an die Vorgaben des Bebauungsplanes gebunden. Anderseits gilt jedoch auch: Wenn keine Bestimmung im Bebauungsplan vorhanden ist, dann können sich Architekt und Bauherr frei entfalten.

Änderung des Bebauungsplanes

Festgesetzte Bebauungspläne können verändert werden, wenn sich politische Mehrheiten für diese Veränderungen finden. Das Verfahren zur Änderung des Bebauungsplanes ist mit dem Verfahren zu der Aufstellung identisch. Auch hier sind die betroffenen Bürger durch Anhörungen zu beteiligen. Gegen die Änderung steht jedem Bürger der Rechtsweg offen.


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