Altlasten im Hausbau
Verbergen sich noch Altlasten auf dem Grundstück, auf dem Sie bauen möchten? Eine Klärung vor Baubeginn ist daher anzuraten. Foto:Julius Kielaitis/Bigstock
Nach monatelanger Suche wurde endlich ein verlockendes Angebot für ein Baugrundstück gefunden. Ein unüberlegter, voreiliger Grundstückskauf kann jedoch teuer werden. Nämlich dann, wenn sich herausstellt, dass das Grundstück mit Altlasten und/oder Chemikalien verseucht ist. In diesem Fall ist der neue Grundstückseigentümer zur Sanierung verpflichtet. Einer Sanierung kann hoher Kosten verursachen. Altlasten sind der Albtraum schlechthin für jeden privaten Bauherrn und jedes Bauunternehmen. Vor einem Grundstückskauf sollte deshalb zwingend ein Bodengutachten in Auftrag gegeben werden. Im Zweifel sollte vom Grundstückskauf Abstand genommen werden.
Altlasten verursachen hohe Kosten
Grundstücke mit baufälligen Gebäuden in guten Lagen werden immer wieder zum Verkauf angeboten. Wer sich zum Kauf entscheidet, weiß von Anfang an, dass hohe Summen in den Abriss oder in die Renovierung investiert werden müssen. Doch viele wissen nicht, dass noch zusätzliche Kosten entstehen können. Dies ist der Fall, wenn sich herausstellt, dass der Grund mit Chemikalien und/oder sonstigen Altlasten verpestet ist. Dann müssen kostspielige Maßnahmen zur Sanierung durchgeführt werden, welche den Eigentümer finanziell ruinieren können. Unbebaute Grundstücke können bei ihrem neuen Eigentümer ebenfalls für böse Überraschungen sorgen. Der Verband Privater Bauherren (VPB) rät deshalb, dass jeder das Grundstück vor dem Kauf überprüfen lassen sollte.
Fliegerbomben, Gifte, Chemikalien – Altlasten auf Baugrundstücken
Generell werden als Altlasten alle für die Gesundheit des Menschen gefährlichen Stoffe bezeichnet, die beispielsweise das Grundwasser vergiften. Dies kann beispielsweise bei Grundstücken der Fall sein, die als Mülldeponie fungierten oder auf denen Tankstellen, chemische Reinigungen, Kfz-Werkstätten, Gerbereien oder Gärtnereien betrieben wurden. Gefahren drohen jedoch nicht nur durch chemische Substanzen. In einigen Gegenden können auch Gefahren von Blindgängern aus dem Zweiten Weltkrieg ausgehen.
Wichtige Information: Sind dem Makler und/oder Verkäufer die Altlasten, Verunreinigungen und Gefahren bekannt, besteht Informationspflicht. Wird dieser nicht nachgekommen, besteht die Möglichkeit, dass der Käufer den Kauf rückgängig machen oder Schadensersatz fordern kann.
Finanziellen Risiken durch Altlasten auf dem Baugrundstück gezielt vorbeugen
Laut Ordnungsrecht ist der Eigentümer für Altlasten auf seinem Grundstück verantwortlich. Er ist dazu verpflichtet, dafür zu sorgen, dass das Grundwasser nicht verunreinigt wird. Um finanziellen Kosten durch Altlasten vorzubeugen, hat ein Grundstückskäufer verschiedene Möglichkeiten.
Erstellung eines Bodengutachtens
Um sicherzustellen, dass das Grundstück frei von Altlasten ist, sollten potenzielle Käufer ein Bodengutachten für das betreffende Grundstück in Auftrag geben. Es kann im Einverständnis mit dem Verkäufer angefertigt werden. Die Kosten für ein Bodengutachten betragen ca. 1000 Euro. Die Investition ist zu empfehlen, da beim Bestehen einer Bauabsicht dieses Gutachten zur Analyse der Bodenbeschaffenheit zu einem späteren Zeitpunkt erforderlich ist.
Überprüfung der Bebauungshistorie
Wer sich für ein Grundstück interessiert, auf welchem die Ruine einer Fabrik steht, sollte unbedingt die Grundstücksgeschichte überprüfen. Es gilt, herauszufinden, welche Produkte dort gefertigt wurden und welche Materialien zur Produktion eingesetzt wurden. Wenn sich herausstellt, dass chemische Substanzen eingesetzt wurden, beispielsweise bei der Herstellung von Emailleprodukten und chemischen Erzeugnissen, muss damit gerechnet werden, dass das Grundwasser vergiftet ist. In diesem Fall sollten beim Interessenten deshalb die Alarmglocken läuten. Auch bei für die Umwelt gefährlichen Stoffen handelt es sich um Altlasten.
Befragen der Anwohner
Anwohner, angrenzende Unternehmen und Vorbesitzer wissen ebenfalls Details zur bisherigen Grundstücksnutzung und sollten diesbezüglich befragt werden. Zuverlässige Auskünfte können darüber hinaus von Experten und Architekten erteilt werden. Belastungen, Bodenbeschaffenheit und die Substanz des Bodens lassen sich in vielen Fällen aus Erfahrungswerten folgern.
Prüfung des Verdachtsflächenkatasters
Über mögliche Blindgänger aus dem Zweiten Weltkrieg geben Kommunen und Städte Auskunft. Wer ein unbebautes Grundstück in Stadteilen erwerben will, sollte nicht versäumen, das Verdachtsflächenkataster zu überprüfen. Sobald eine Baugenehmigung beantragt wird, gilt für betroffene Grundstücke automatisch eine Sondierungspflicht. Zuständig kann das Ordnungsamt, aber auch die Behörde für Verkehr, Bau oder Stadtentwicklung sein.
Blick ins Altlastenkataster werfen
In vielen Städten werden verdächtige Grundstücke im Altlastenkataster erfasst. Dafür zuständig ist das Ordnungsamt. Gegen Zahlung einer Gebühr, die meist im dreistelligen Bereich angesetzt ist, erhalten Interessenten Einsicht ins Altlastenkataster. Als Altlasten-Verdachtsflächen werden Grundstücke eingestuft, bei denen lediglich unbewiesene Hinweise auf eine mögliche Belastung vorliegen.
Vertragliche Vereinbarungen
Käufer haben das Recht, einzufordern, dass der Grundstücksverkäufer die Kosten übernimmt, die durch Altlasten auf dem Grundstück verursacht werden. Der Käufer kann sich zudem im Kaufvertrag die Bodenbeschaffenheit und die Grundstückseigenschaften garantieren lassen und mit dem Verkäufer vereinbaren, wie im Schadensfall verfahren wird. Allerdings stellt sich die Frage, warum sich der Verkäufer auf eine solche Vereinbarung einlassen sollte. Tut er es dennoch, erhöht es vermutlich den Kaufpreis. Dennoch sollten Altlasten und die Übernahme der Kosten für die Beseitigung im Kaufvertrag eindeutig geregelt sein.
Sanierung von Altlasten kann Bauherrn in den Konkurs treiben
Wenn der Bagger beim Aushub seltsam aussehende und/oder übelriechende Erde an die Oberfläche befördert, kündigen sich hohe finanzielle Kosten an. Wie hoch die Kosten tatsächlich sind, kann nicht pauschal gesagt werden. Sie sind unter anderen von den nötigen Sanierungsmaßnahmen, der Grundstücksgröße, der Beschaffenheit des Bodens und der Art der Verunreinigung abhängig. Beispielsweise kann es notwendig sein, Boden abzutragen. Es gibt allerdings auch Verfahren, die sich auf dem betroffenen Grundstück einsetzen lassen, um verseuchten Boden zu behandeln. Diese Verfahren werden eingesetzt, um mittels physikalischer oder chemischer Methoden schädliche Substanzen aus dem
Bodengrund herauszufiltern.
Noch kostspieliger ist die Sanierung von Grundstücken, die mitunter Denkmalsschutz stehenden Gebäuden bebaut sind. Hier gibt es zusätzlich die Auflage, dass das Gebäude durch die Entsorgung der Altlasten nicht beschädigt werden darf. Nur wenn eine konkrete Gefahr besteht, beispielsweise durch Vergiftung des Grundwassers, schützt auch Denkmalsschutz nicht vor notwendiger Sanierung. In diesen Ausnahmefällen obliegt die Entscheidung den zuständigen Behörden.
Verursacher, Vorbesitzer und Eigentümer haften für Altlasten
Selbst wenn der Grundstückspreis verlockend günstig ist, falls ein Verdacht auf Altlasten besteht, sollte vom Grundstückserwerb Abstand genommen werden. Weder das Risiko möglicher Belastungen noch die Höhe der Sanierungskosten sind kalkulierbar. Wer mögliche Warnungen und Hinweise nicht beachtet und trotzdem baut, trägt das gesamte Risiko. Er ist letztlich für sämtliche Schäden, die durch sein Grundstück verursacht, wurden voll haftbar, wenn die Gesundheit zahlreicher Menschen beeinträchtigt oder das Grundwasser verpestet wurde.
Fazit
Das Altlasten-Risiko kann nur ausgeschlossen werden, wenn vor dem Kauf ein Bodengutachten erstellt wird. Verweigert der Besitzer die Erstellung des Gutachtens, sollte der Käufer darauf bestehen, dass die vom Gesetzgeber vorgeschriebene Verjährungsfrist von 12 Monaten auf 60 Monate verlängert wird.
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