Sanierung oder Neubau? Was ist sinnvoller?

Bestandsimmobilien modernisieren oder einen Neubau in Angriff nehmen?

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Abriss und Neubau oder Sanieren? Foto: Lammeyer/Bigstock

Ob es günstig gekauft oder geerbt wird – ein älteres Haus kann selten gleich bezogen werden. Eine umfangreiche Sanierung kann sich jedoch schnell zu einem sprichwörtlichen Fass ohne Boden entwickeln. Aus diesem Grund ist ein Abriss manchmal die günstigere Alternative. Ältere und alte Häuser besitzen allerdings einen speziellen Charme, den kaum ein modernes Gebäude liefern kann.

Welche Aspekte sind für die Entscheidung Abriss/Umbau wichtig?

Realistisch gesehen ist der Umbau beziehungsweise die Modernisierung oder Sanierung oft kostengünstiger als der Neubau – jedoch nicht immer. Nachfolgend einige Aspekte, die jeder Bauherr beziehungsweise Hauseigentümer vor einem Umbau überdenken sollte:

1. Die Immobilie bewerten lassen:

Alle Überlegungen beginnen mit einer Bewertung der Immobilie. Wie steht es um die Bausubstanz, das Tragwerk und die technische Ausstattung? Grundsätzlich geht es hierbei um eine professionelle Einschätzung, ob das Gebäude schwere Mängel aufweist oder der technische Zustand entsprechend gut ist. Zusätzlich wird abgeklärt, ob sich das ältere Gebäude zu gleichen Teilen mit den energetischen sowie baulichen Wünschen der Besitzer ausstatten lässt. Sind unbedingt hohe Raumdecken oder ein Keller gewünscht, ist der Abriss wohl unumgänglich.

2. Vorhandene Schäden realistisch beurteilen:

Schwere, nicht einsehbare Schäden der Bausubstanz oder im Tragwerk können für eine Sanierung ebenfalls problematisch werden. Statische Schäden in älteren Wohnhäusern wie beispielsweise Korrosion sind eher selten anzutreffen. Dagegen sind enorm hohe Belastungen durch Schadstoffe wie zum Beispiel Asbest oder auch Holzschutzmittel wie PCP und Lindan laut Bauexperten oft ein Grund für den Abriss des Gebäudes. Können diese Schadstoffe nicht beseitigt werden, ist das Haus normalerweise nicht zu retten. Andere Mängel wie beispielsweise äußere aufsteigende Feuchtigkeit erscheinen dem Laien als höchst problematisch, sind jedoch oft nur optische Mängel. Diese lassen sich mit übersehbaren Kosten ausbessern.

3. Die zu erwartenden Kosten des Umbaus überschlagen:

Durch die neuen strengen gesetzlichen Vorgaben bei einer energetischen Sanierung kann das Budget des Umbaus schnell explodieren. Speziell Häuser der 1950er bis 1967er Jahre werden oft zu einem bodenlosen Loch in der Kasse, da Energie sparen nicht berücksichtigt wurde. Veraltete Elektro-Speicherheizungen, dünne Außenwände sowie große, einfach verglaste Fenster benötigt bei der Sanierung viel Aufwand.

4. Ab welchem Budget ist der Abriss sinnvoll?

Besonders aufwendig und kostenintensiv ist die Erneuerung von Kaltdach-Konstruktionen, die unter anderem speziell bei Bungalows verbreitet sind. Hier strömt unterhalb der Abdichtung Luft hindurch, sodass eine neue Dämmung allein nicht ausreicht. Die bestehende Konstruktion muss stattdessen entfernt/abgerissen und anschließend erneuert werden. Zu den energetischen Aspekten kommen noch die architektonischen Gesichtspunkte, da ältere/alte Gebäude Grundrisse besitzen, die manchen modernen Bauherren nicht gefallen.

Eine Studie zeigt inzwischen, wie selten sich der Abriss von älteren Gebäuden lohnt. Nur bei etwa 12 Prozent der älteren deutschen Ein-/Zweifamilienhäuser ist der Abriss oder Neubau aus ökonomischen Gründen sinnvoller als eine Modernisierung nach EnEV (Energieeinsparverordnung).

Die Frage, ob es eine Kostengrenze für den Umbau beziehungsweise die Sanierung geben soll, ist nicht pauschal zu beantworten. Liegen laut Experten die Umbaukosten bei einem Minimum von 75 Prozent eines Neubaus, ist ein Abriss eher die bessere Alternative. Die höheren Investitionen für eine Neubau-Immobilie lassen sich mit zwei Argumenten rechtfertigen:

  • Einerseits lassen sich Altbauten oft nicht wie gewünscht energetisch aufrüsten, wodurch sich für die Besitzer finanzielle Nachteile ergeben. Diese Art Gebäude verlieren schneller an Wert.
  • Andererseits kann ein Neubau komplett den Wünschen der Bauherren angepasst werden.

5. Vor- und Nachteile einer Sanierung älterer Gebäude

Wer ein altes Gebäude erbt oder kauft, muss sich entscheiden, ob sich die aufwendige Sanierung lohnt oder es auf lange Sicht ökonomischer ist, die Immobilie abzureißen. Eine Faustregel, die hier weiterhilft, existiert nicht. Ältere Reihen- und Atriumhäuser sowie Bungalows sind manchmal preisgünstig zu erwerben. Allerdings weisen diese Bestandsimmobilien meistens eine negative Energiebilanz auf.

Für die Sanierung nach Vorgaben der EnEV (Energieeinsparverordnung) spricht allerdings die interessante finanzielle Staatsförderung. Neubauten können jedoch auch durch Zuschüsse der Kommunen und des Bundes gefördert werden, wenn die Energieeffizienz stimmt.

Wer also vor dieser wichtigen Entscheidung steht, sollte unbedingt umfassende Informationen einholen oder sich von unabhängigen Experten beraten lassen.

6. Gründe, die für eine Sanierung der Immobilie sprechen

Eine Sanierung beziehungsweise Umbau lohnt sich:

  • wenn die Substanz des Gebäudes noch in gutem Zustand ist
  • die allgemeine Architektur sowie die Aufteilung der Räume den Vorstellungen entsprechen (beispielsweise bei einer Gründerzeitvilla mit Stuck und hohen Zimmerdecken)
  • ein Siedlungshaus der 1950er Jahre wird wahrscheinlich eher abgerissen als eine solide Immobilie, weil der Einbau neuer Fenster und Heizungssysteme sowie die Dämmung von Dach und Fassade teurer sein kann als ein Abriss

7. Unabhängige Bauexperten bieten Eigentümern Hilfe bei der Entscheidung

In Deutschland ist bereits etwa jedes achte Privathaus eigentlich für den Abriss bestimmt, laut der Studie des Forschungsinstituts für zeitgemäßes Bauen. Bei diesen älteren Häusern würde die energetische Sanierung äußerst aufwendig und kostspielig, da sich die staatlichen Auflagen auf einem hohen Niveau liegen.

Für den Abriss kann auch der persönliche Wunsch nach einer entscheidenden Veränderung vorliegen. Vielleicht benötigt die wachsende Familie zukünftig wesentlich mehr Platz oder die Besitzer wünschen sich mehr Gestaltungsfreiheit und eine großzügigere Aufteilung der Räumlichkeiten.

Bevor die Entscheidung für Abriss/Neubau oder Sanierung fällt, sollten Hausbesitzer für beide Varianten unabhängige Angebote einholen. Zur Kalkulation gehören unter anderem die Kostenvoranschläge für den Neubau, den Architekten, die Sanierung sowie die Kosten des Abbruchunternehmens.

Fazit

Soll das alte Gebäude abgerissen werden, wird eine Genehmigung des Bauamtes benötigt. Wird eine Modernisierung und Sanierung angestrebt, sollten unter anderem altersgerechte Umbauten eingeplant werden. Zur Begutachtung der Immobilie ist der Einsatz eines Sachverständigen im Vorfeld sinnvoll, da so Zustand und Substanz professionell eingeschätzt werden und dem Eigentümer die Entscheidung erleichtert werden kann.