Bodengutachten & Baugrundgutachten

img
Vor dem Kauf eines Baugrundstücks sollten Bauherren unbedingt ein qualifiziertes Baugrundgutachten erstellen lassen. Ansonsten drohen teure Überraschungen. Foto: Anton Foltin/Bigstock

Ein Bodengutachten kann im Extremfall vor hohen Kosten schützen. Wenn ein Eigenheim gebaut werden soll, dann wird meistens viel Geld investiert. Im Rahmen der Bauplanung werden sich viele Gedanken darüber gemacht, wie das Haus aussehen soll, ob ein Carport oder eine Garage benötigt wird und ob Klinker oder Putz verwendet werden soll. Eine gut durchdachte Bauplanung ist das A und O beim Hausbau. Schließlich baut man in der Regel nur einmal in seinem Leben und alles soll so sein, wie man es sich vorstellt.

An alle Genehmigungen denken

Im Vorfeld eines Bauvorhabens wird aber häufig an der falschen Stelle gespart. Ein Bodengutachten oder auch Baugrundachten genannt wird häufig nicht fachmännisch durchgeführt. Das kann für die Zukunft böse Folgen haben. Hierbei ist es egal, ob ein Keller gebaut wird oder eine Bodenplatte errichtet werden sollen. Wenn zum Beispiel ein Haus mit Keller gebaut werden soll, dann könnte es passieren, dass erst bei den Erdarbeiten festgestellt wird, dass sich in 1,40 m Tiefe eine Menge Grundwasser befindet. Mit einem guten Bodengutachten wäre das mit Sicherheit schon im Vorfeld herausgekommen. Dadurch hätte rechtzeitig eine Planung erfolgen können, wie die benötigten Maßnahmen für die Abdichtung kalkuliert werden können. Jetzt muss teuer nachkalkuliert werden. Ein weiteres Problem wird dabei sein, dass auch die zeitliche Planung nicht mehr passt. Alle geplanten Arbeiten müssen nach hinten geschoben werden. Neben dem verursachten Zeitverzug kommt viel mehr Arbeit auf den Hausherrn zu.

Ein Fehler durch ein falsches Baugutachten kann teuer werden

img
Leider wird im Vorfeld eines Bauvorhabens an vieles gedacht, aber häufig an einer wichtigen Stelle gespart. Das Bodengutachten bzw. Baugrundgutachten ist meistens existenziell. Foto: Sutichak/Bigstock

Wenn eine Bodenplatte gebaut wird, dann könnte das Problem auftauchen, dass ein Bodenaustausch von ca. 80 Zentimeter notwendig ist. Ohne den Austausch des Mutterbodens wäre die Tragfähigkeit des Hauses nicht gewährleistet. Sollte ein Boden vergiftet sein, dann muss er sehr aufwendig und teuer entsorgt werden. Teilweise ist auch eine Sanierung fällig. Die Kosten und ein Zeitverzug sind in diesem Fall für den Bauherrn kaum überschaubar. Wenn vorab ein Baugutachten erstellt worden wäre, dann wäre vorab der giftige Boden überprüft worden. Vielleicht wäre das Grundstück unter diesen Umständen gar nicht gekauft worden. Selbst wenn notwendige Maßnahmen wie zum Beispiel das Abdichten oder Gründungen beim Aushub nicht richtig erkannt werden, dann kann die Nachfinanzierung häufig zum Fiasko werden. Immer dann, wenn Mängel langfristig die Bausubstanz schädigen können, muss für viel Geld saniert werden. Wenn eine Abdichtung nicht richtig durchgeführt wird, dann ist ein Wasserschaden im Keller früher oder später die Folge. Ein ordnungsgemäßes Gutachten zu erstellen, ist also keine Kleinigkeit. Nur damit sind die Kosten überschaubar und jeder Bauherr kann sich sicher sein, dass das Haus termingerecht fertig gestellt werden kann.

Folgen eines Baugutachtens

Sollte ein Baugutachten erstellt werden und dabei herauskommen, dass ein Bodenaustausch für die Tragfähigkeit des Gebäudes notwendig ist oder sich sogar Giftstoffe im Erdreich befinden, dann sollte erst gar nicht dem Hausbau angefangen werden. Die Kosten wären zu hoch, um alle Schäden zu beseitigen. Aber wer ist für den Baugrund eigentlich verantwortlich? Jedes Risiko, dass sich bei einem Baugrund ergeben kann, geht zu Lasten des jeweiligen Bauherrn. Sie sind nicht auf andere übertragbar. Lediglich der Architekt dem Bauherrn Auskunft über die vorhandene Bausubstanz geben. Ein Bodengutachten beantwortet alle Fragen aus dem Bereich der Tragfähigkeit und der Verhältnisse des Grundwassers. Sind Altlasten vorhanden? Ein Gutachten kann auch hierüber Aufschluss geben. Dieser Bereich wird durch ein erweitertes Bodengutachten abgedeckt. Aufgrund eines Bodengutachtens kann ermittelt werden, welche Gründungs- oder Abdichtungsmaßnahmen notwendig sind, um den Bau des Hauses ordnungsgemäß durchführen zu können. Auch die Frage, ob Altlasten entsorgt werden müssen oder bestimmte Bereiche eines Grundstücks eine Sanierung benötigen, kann durch ein Gutachten festgestellt werden.

Die Durchführung eines Bodengutachtens

Wenn ein Bodengutachten veranlasst wird, dann erfolgt das meistens bedingt durch ein Bauvorhaben. Viele Untersuchungen sind notwendig, um alle Eventualitäten auszuschließen. Wie ist die Bodenklassifizierung und wie sieht es mit den Bodenkennwerten aus? Diese Punkte werden auf dem Bodengutachten ausgiebig erörtert. Auch die Grundwasserverhältnisse und die daraus folgenden bautechnischen Veränderungen werden durch das Bodengutachten abgedeckt. Bei Bedarf werde Gründungsempfehlungen, Baugrubensicherungen oder Abdichtungsmaßnahmen vorgeschlagen. Fast jedes Baugutachten beinhaltet viele Anlagen. In ihnen sind der Lageplan, Diagramme und Schnitte sowie ein Schlusswort mit wichtigen Anmerkungen enthalten.

Wie teuer ist das Erstellen eines Gutachtens?

img
Kosten, die sich vielleicht rentieren. Investieren Sie gleich zu Beginn des Bauvorhabens in ein gutes Bodenguthaben. Die Kosten hierfür sind durchaus erschwinglich, wenn man die Folgekosten durch ein unzureichendes Gutachten bedenkt. Foto: Andy Dean Photography/Bigstock

Ein standardmäßiges Bodengutachten kostet in der Regel zwischen 600 und 1.000 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer. Sollten im Vorfeld gravierende Probleme entdeckt werden oder bekannt sein, dann sind weitere Untersuchungen notwendig. Das können zum Beispiel Analysen in einem auswärtigen Labor sein. In diesem Fall liegen die Kosten des Gutachtens bei bis zu 2.500 Euro. Einige Anbieter wie zum Beispiel die FIBAV bietet ein Bodengutachten zu einem günstigeren Preis an. Im Gegensatz zu vielen anderen Anbietern ist eine Gründungsempfehlung bereits enthalten. Sie beinhaltet alle Maßnahmen, die für den ordnungsgemäßen Bau des Hauses benötigt werden. Für das Gutachten liegen die unterschiedlichsten DIN-Normen zugrunde wie zum Beispiel DN18195 1-10, DIN EN ISO 14688 1+2, DIN EN 1997-2, DIN 4020 Ausgabe 2010-12 oder die DIN-Norm 18300. Besonders vorteilhaft ist, wenn das Bodengutachten von einem erfahrenen Geologen oder Ingenieur erfolgt.