Bauabnahme – Was ist zu beachten?

Was Bauherren bei der Bauabnahme beachten sollten

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Endlich sind die eigenen vier Wände fertiggestellt. Jetzt geht es zur Bauabnahme. Hier können auf der Zielgeraden noch viele Fehler gemacht werden. Was gilt es für Bauherren zu beachten? Foto: endomotion / Bigstock

Die Bauabnahme ist der wichtigste Schritt für Bauherren, denn nun geht das Haus oder jedes andere Gebäude auf den Bauherrn über. Dies bedeutet, dass Mängel, die erst später erkannt werden, in der Beweispflicht des Besitzers liegen. Also sollte hier mit Vorsicht gehandelt werden, bevor die Abnahme erfolgt.

Bauabnahme und die Folgen

Schon bei Unterzeichnung eines Bauvertrages sollten wichtige Punkte geklärt werden. Denn es ist durchaus sinnvoll, in regelmäßigen Abständen eine Kontrolle durchzuführen. Werden erst ganz am Schluss Mängel festgestellt, können diese nur sehr schwer beseitigt werden. Daher wird empfohlen, eine solche Kontrolle nach verschiedenen Bauabschnitten vorzunehmen. Falls der Bauherr sich hier überfordert fühlt, kann er auch einen Architekten damit betrauen. Dies gilt natürlich auch für die endgültige Bauabnahme, also wenn das Objekt fertiggestellt wurde. Allerdings gibt es hier doch einiges zu beachten. So wird zu diesem Zeitpunkt auch die letzte Rate fällig.

Häufig sind die Bauherren so glücklich, dass endlich das Bauvorhaben beendet wurde, das diese ohne Kontrolle die letzte Rate überweisen. Dies sollte nicht ohne die vorherige Bauabnahme gemacht werden. Denn diese Zahlung wird als Abnahme gedeutet. Danach liegt dann die Beweiskraft bei Mängeln alleine beim Bauherren. Somit beginnt dann auch die Verjährung und natürlich kann dies auch in Einzelfällen zu einem Gerichtsverfahren führen. Daher ist diese endgültige Abnahme so wichtig und sollte immer gemacht werden. Erst wenn es hier keine Mängel zu beanstanden gibt, sollte die letzte Rate bezahlt werden. Doch es gibt auch bei der Abnahme einiges zu beachten, damit dann eventuelle Ausbesserungen nicht zu einem großen Ärgernis werden.

Bauabnahmeprotokoll und Checkliste

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Das Traumhaus ist fertiggestellt. So sichern sich Bauherren ihre Rechte. Foto: 3DDock / Bigstock

Da die Beweispflicht nach der Abnahme beim Bauherrn liegt, sollte unbedingt eine Checkliste angelegt werden. Dieses Abnahmeprotokoll muss selbstverständlich gewisse wichtige Punkte enthalten:

  • Ort und Datum der Abnahme
  • der Name des Bauherrn
  • die Adresse der Baustelle
  • Vertragsgegenstand und Datum des Beginns wie auch das Ende der Baumaßnahme
  • alle Teilnehmer, die bei der Bauabnahme anwesend sind
  • eine genaue Beschreibung aller Mängel, die bei der Abnahme gefunden werden
  • hierzu gehören auch schon früher erkannte Mängel und die eventuell neuen Mängel
  • das Datum, zu dem alle Mängel behoben sind
  • einen weiteren Termin für eine erneute Bauabnahme
  • die Info, dass sich der Auftraggeber wegen der bestehenden Mängel alle Rechte vorbehält
  • die Info, dass sich der Auftraggeber falls eine Vertragsstrafe verwirkt sein sollte ebenfalls alle Rechte vorbehält
  • Unterschrift des Auftraggebers und die des Auftragnehmers

Mit diesem Bauabnahmeprotokoll sind dann alle wichtigen Punkte festgehalten, falls der Auftragnehmer seiner Vertragspflicht doch nicht nachkommt. Wer sich fachlich nicht in der Lage sieht, diese Abnahme durchzuführen, der kann einen Sachverständigen hinzuziehen. Diese können sowohl über den TÜV Rheinland als auch über den Bauherrenschutzbund gegen Honorar beauftragt werden. In der Regel kostet dieser Sachverständige zwischen zwei- und dreitausend Euro. Allerdings kann dieses Geld gut angelegt sein, denn so werden wirklich alle Mängel festgestellt und natürlich im Bauabnahmeprotokoll festgehalten. Hilfreich kann auch die VOB sein, denn hier werden von der Ausschreibung bis hin zur Bauabnahme alle wichtigen Eckpunkte festgehalten.

Die behördliche Bauabnahme

Diese ist mindestens genauso wichtig, denn hier werden sowohl die Heizungsanlage und der Kamin überprüft. Sollte hier etwas nicht in Ordnung sein, so erfolgt auch keine Genehmigung, um das Gebäude zu nutzen. Daher sollte diese so früh wie möglich stattfinden, damit es keine Verzögerungen gibt. Ebenso wird auch überprüft, ob das Gebäude der Baugenehmigung entspricht. Sollte dies nicht der Fall sein, so gibt es dann auch keine behördliche Abnahme. Für die Heizungsanlage und den Kamin ist hier der Schornsteinfeger zuständig. Zusätzlich überprüft das Bauamt, ob das Gebäude den Bestimmungen entspricht, und fertig hierüber auch ein Protokoll aus. In diesem Protokoll wird dann bestätigt, dass ein Gebäude den Bestimmungen entspricht und unterzeichnet.

Sollte dieses Abnahmeprotokoll nicht unterzeichnet sein, kann zum Beispiel das Wohnhaus nicht bezogen werden. Dies kann immer dann der Fall sein, wenn es gravierende Mängel gibt, die eine solche Unterschrift verhindern. Hier muss dann der Bauherr für Abhilfe sorgen. Also der Bauunternehmer muss alle bestehenden Mängel beseitigen. Diese behördliche Schlussabnahme erfolgt immer erst nach Fertigstellung des Bauvorhabens und ist vom Bauherren zu beantragen.

Bauvertrag ist wichtig

Damit dann bei der Endabnahme eines Gebäudes wirklich nichts schief geht, sollte schon einiges im Bauvertrag festgehalten werden. In diesem Zuge kann dann auch direkt vereinbart werden, wann eine Kontrolle erfolgt. Diese Kontrolle sollte immer nach gewissen Bauabschnitten erfolgen, um hier schon eventuelle Schäden zu beheben. Denn einiges lässt sich nach der Fertigstellung nur noch schwer ausbessern. Hierzu können elektrische Leitungen und Rohre gehören. Der Aufwand ist hier sehr hoch, denn es müssen Wände aufgerissen werden, um Rohre oder Leitungen zu verbessern. Daher können solche Zwischenkontrollen doch erheblich an Geld und vor allem Zeit sparen. Gerade wenn es um das eigene Haus geht, sollten alle wichtigen Dinge in einem Vertrag vorhanden sein. So sind auch gute Fotos bei der Bauabnahme ein wichtiger Bestandteil zur Dokumentation. Diese beweisen zusätzlich eventuell vorhandene Mängel. Wer sich diesen ganzen Ärger ersparen möchte, der sollte etwas mehr Geld für einen Sachverständigen einplanen.

Fazit

Die Endabnahme ist mitunter der wichtigste Schritt, um endlich in seine eigenen vier Wände zu gelangen. Zusätzlich wird auch gleich die letzte Rate fällig und die Beweislast liegt dann beim Bauherren. Wer sich hier Ärger ersparen möchte, der sollte auch nicht direkt ohne diese Bauabnahme die letzte Rate bezahlen. Denn dies gilt als eine Abnahme, ohne dass diese wirklich stattgefunden hat. Zeugen können hier genauso wichtig sein, wie auch Fotos von eventuellen Mängeln. Zusätzlich muss vorher noch die behördliche Bauabnahme erfolgt sein, da das Haus ansonsten nicht bewohnt werden darf. Sinnvoll können Zwischenabnahmen sein, denn so können Mängel direkt ausgebessert werden.

Dies betrifft gerade elektrische Leitungen und Rohre, die später nur sehr schwer zu beseitigen sind. Somit könnte sich dann ein Einzug erheblich verzögern, was zusätzliche Kosten verursachen kann. All dies muss bei der endgültigen Bauabnahme beachtet werden, damit dann ein ungestörter Einzug erfolgen kann. Es gilt demnach, alle Schritte immer genau zu planen, um eine Verzögerung zu vermeiden. Denn ansonsten liegt nicht nur die Beweiskraft beim Bauherren, sondern es beginnt auch die Verjährung. Daher kann es sich lohnen, hierfür auch einen Sachverständigen zu engagieren. Dieser wird dann immer im Sinne des Bauherren handeln und vor allem wirklich nichts übersehen.


  • Bitte beachten Sie, dass diese Informationen keine Rechtsberatung darstellen und diese auch nicht ersetzen.