Gewährleistung im Baurecht

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Gewährleistung: Mängelanzeigen und Ansprüche richtig meistern – Foto: Kzenon / Bigstock

Die Mängelhaftung oder Gewährleistung beschreibt das Einstehen für Mängel und Schäden einer Sache durch den Verursacher. Im Baurecht ist die Mängelhaftung ein Thema mit enormer Bedeutung. Anwälte und Sachverständige befassen sich speziell mit dem Thema Gewährleistung im Baurecht. Ein Neubau oder ein Ausbau von Immobilien ist überwiegend mit Kosten verbunden, die enorme Höhen erreichen können. Wer keine Fachkenntnisse über die Gewährleistung besitzt, setzt sich der Gefahr von finanziellen Verlusten aus. Die Bauabnahme ist eine ausschlaggebende Phase bei der Prüfung von Gewährleistungspflichten. Ein fehlerhaftes, schlüssiges Verhalten des Auftraggebers bei der Abnahme von Bauaufträgen kann vom Auftragnehmer als Bauabnahme fehlgedeutet werden. Wer nach Fertigstellung eines Hausbaus die nötige Sorgfalt bei der Abnahme vernachlässigt, zeitnah einzieht und eventuelle Mängel nicht sofort beschreibt, wird zu einem späteren Zeitpunkt Probleme mit dem Nachweis der Gewährleistungspflicht bekommen. Empfehlenswert ist die Beauftragung eines Fachmannes für die Abnahme der Baustelle nach Fertigstellung der Arbeiten.

Abnahmeprotokoll und förmliche Bauabnahme

Das Prozedere der Bauabnahme sollt nach Möglichkeit bereits im Bauvertrag festgeschrieben werden. Die förmliche Abnahme sollte in einem Abnahmeprotokoll dargestellt werden und von einem Fachmann schriftlich bestätigt werden. Innerhalb von sechs Tagen nach der Abnahme sollte der Auftragnehmer mit dem Abnahmeprotokoll über festgestellte Mängel informiert werden und die Nachbesserung eingefordert werden. Durch korrekte Vorgehensweise wird die versehentliche Abnahme durch schlüssiges Verhalten vermieden.

Baumängel dokumentieren und fotografieren

Für die Durchsetzbarkeit der Ansprüche des Auftraggebers ist die fachmännische Dokumentierung der Mängel erforderlich. Die Mängel sind exakt zu beschreiben und nach Möglichkeit zu fotografieren. Verdeckte Mängel, die innerhalb der Bausubstanz bestehen oder optisch nicht sichtbar sind, sollten von einem Bausachverständigen exakt beschrieben werden. Der Auftraggeber sollte für die Nachbesserung Fristen setzen und Rechnungsminderung ankündigen. Arglistig verschwiegene Mängel, wie zum Beispiel die Verwendung von minderwertigen Baumaterialien verjähren erst nach 30 Jahren.

Baumängel rügen und Mängelbeseitigung fordern

Die Palette der Möglichkeiten für Baumängel ist enorm. Von Fehlern am Bau durch unvorhersehbare Entwicklungen bis zu handwerklichen Nachlässigkeiten oder Inkompetenz der Auftragnehmer reichen die Ursachen. Undichtigkeiten, statische Mängel, ungeeignete Baumaterialien oder Abweichungen vom Bauplan führen zu folgenschweren Mängeln am Bau. Lassen Sie sich bei der Bauabnahme nicht unter Zeitdruck setzen. Machen Sie ebenfalls keine Versuche, den Fahler selbst zu beheben oder durch Dritte beheben zu lassen.

Mit einer Checkliste können Sie die wichtigsten Schwerpunkte bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche im Baurecht sichern:

  • Baustellenabnahme durch einen Sachverständigen
  • exakte Dokumentierung der Mängel
  • Mängelrüge formulieren und dem Auftragnehmer juristisch gesichert zusenden (Einschreiben/ Rückschein)
  • Fristsetzung für die Nachbesserung der Mängel
  • Formulierung von eventuellen Schadenersatzansprüchen aus dem Zeitverzug bei Mängelbeseitigung
  • Einbehaltung von Zahlungen und Raten bis zur Beseitigung der Mängel
  • Einleitung von rechtlichen Schritten gegen den Auftragnehmer (gerichtliche Klage), wenn die Fristsetzung nicht eingehalten wird

Hoffen Sie nicht auf Vernunft oder Einlenken des Auftragnehmers, wenn keine Aktivitäten für die Mängelbeseitigung erkennbar sind. In zahlreichen Fällen hofften säumige Auftragnehmer auf mangelnde Konsequenz der Bauherren bei der Durchsetzung der Nachbesserungsansprüche und sitzen die Forderungen aus.

Schalten Sie rechtzeitig einen Bausachverständigen und einen juristischen Fachmann ein. Die Kosten für einen Anwalt können dem säumigen Auftragnehmer in Rechnung gestellt werden. Eine frühzeitige fachlich fundierte Beratung erspart teure Irrtümer und Fristversäumnis.

Mängelrüge nach Bauabnahme

Im Rahmen der gesetzlichen Gewährleistungsfristen können Baumängel nach der Bauabnahme gerügt werden. Die verdeckten Mängel sind bei der Bauabnahme nicht erkennbar und treten erst nach Wochen oder Monaten zu Tage. Bei der Mängelrüge nach Bauabnahme steigen die Anforderungen an die Dokumentation und an die Formulierung des Mangels. Die Einschaltung von Bausachverständigen und Rechtsanwälten ist ebenfalls dringend zu empfehlen. Die unterschiedlichen Gewerke beim Bau eines Hauses haben Gewährleistungspflichten zwischen vier und fünf Jahren. Je mehr Zeit verstreicht, umso schwieriger wird der Nachweis des Mangels durch den Auftragnehmer. Seriöse Unternehmen werden bestrebt sein, den Mangel im Beisein eines Sachverständigen und des Architekten vor Ort zu begutachten, um eine einvernehmliche Lösung zu finden. Das Bestreben, die Zeitfristen verstreichen zu lassen und klärenden Maßnahmen auszuweichen, weist auf unseriöse Vorgehensweisen des Auftragnehmers hin.

Fazit

Die Mängel beim Bau können enorme Kosten verursachen. Die fachlichen Kenntnisse eines Auftraggebers reichen in der Mehrzahl der Fälle nicht aus, um alle Gewerke ohne Hilfe von Experten hinsichtlich der Qualität der durchgeführten Arbeiten zu beurteilen. Die Einbeziehung von Bausachverständigen und Rechtsanwälten bei der Abnahme und bei der Mängelrüge ist in jedem Fall empfehlenswert. Bei der Mängelrüge und der Durchsetzung der Ansprüche sind die Fristen und die Form zu beachten.

Eigene versuche zur Mängelbeseitigung oder die Einschaltung Dritter als Auftragnehmer sollten unterlassen werden. Fotografische Dokumentationen, eine exakte Beschreibung des gerügten Schadens und schriftlicher Informationsaustausch per Einschreiben sollten Anwendung finden. Mündliche Absprachen ohne Zeugen haben vor Gericht keinen Bestand und begründen keine Ansprüche. Die Vorgehensweise bei Mängelfeststellung und Mängelbeseitigung sollte bereits im Bauvertrag festgeschrieben werden. Die fachgerechte Beschreibung eines Mangels und die Feststellung des Verschuldens durch den Auftragnehmer erfordert fundiertes Fachwissen. Der Auftraggeber sollte frühzeitig mit Bausachverständigen, Architekten und Fachanwälten für Baurecht zusammenarbeiten. Die Kosten sind gerechtfertigt, wenn das Volumen von Schäden am Bau berücksichtigt wird.


  • Bitte beachten Sie, dass diese Informationen keine Rechtsberatung darstellen und diese auch nicht ersetzen.