Flächennutzungsplan – der Bauleitplan der Gemeinden

Die Bauleitplanung bereitet die bauliche und weitere Nutzung von Grundstücken in der Gemeinde vor

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Die Bauleitpläne sind ein Instrument der Kommunen, um die Stadtentwicklung zu steuern. Foto: artitcom / Bigstock

In vielen Fällen kommt es vor, dass ein Grundstück nicht so bebaut werden kann, wie es vom Bauherren vorgesehen war. In Deutschland ist genau geregelt, nach welchen Richtlinien und innerhalb welcher Maßstäbe man Grundstücke bebauen darf. Dabei hat jede Stadt und jede Gemeinde unterschiedliche Konzepte, wie die städtebauliche Entwicklung erfolgen soll oder darf. Wenn man also plant, ein Bauvorhaben durchzuführen, gibt es einige Dinge zu beachten. Oftmals befinden sich mögliche Flächen für ein Bauvorhaben auf einer Gemeindefläche. Damit es nicht zu Komplikationen kommt, gibt es den sogenannten Flächennutzungsplan. Dieser regelt, ob und inwieweit auf der Fläche einer Gemeinde gebaut werden darf. Somit ist er ein Teil des Bauleitplans von Gemeinden. Des Weiteren gibt es die Baupläne bzw. Bebauungspläne.

Grundsätzlich hat eine Gemeinde immer die Möglichkeit, in einem Bauleitplan festzulegen, ob eine Fläche in Zukunft bebaut werden darf oder nicht. Dabei gibt es zwei unterschiedliche Arten von Leitplänen für den Bau: den bereits genannten Flächennutzungsplan und den Bebauungsplan. Die allgemein grundsätzliche Zulässigkeit regelt allerdings das Baugesetzbuch. In diesem sind alle allgemeinen Vorschriften zu finden, die die Zulässigkeit eines Vorhabens regeln.

Was ist im Flächennutzungsplan geregelt?

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Der Flächennutzungsplan (FNP
ist gemäß § 1 Absatz 2 BauGB (Baugesetzbuch) ein vorbereitender Bauleitplan eines Stadtgebiets, dessen Regelung sich nach den § 5 ff. BauGB richtet. Foto: Franck Boston / Bigstock) **Der Plan zur Nutzung von Flächen** regelt ganz allgemein, wie Grundstücke genutzt werden können. Die Gemeinden legen für sich selbst fest, wie und in welcher Form grundsätzlich die Nutzung von Flächen für die Bebauung zugelassen wird. Dies muss selbstverständlich im Einklang mit den Vorschriften des Baugesetzbuches stehen. Bei dem Nutzungsplan handelt es sich somit um einen vorbereitenden Schritt für den Bauleitplan, der für die ganze Gemeinde gilt. Es muss festgelegt werden, welche Flächen wofür genutzt werden können. Dabei wird zwischen Flächen für die Landwirtschaft, für den Gewerbebau, für den Bau von Wohnungen und Häusern sowie für den (Aus-)Bau der Infrastruktur und für Grünanlagen unterschieden. In dem Flächennutzungsplan wird jedoch nur grob festgelegt, wie die Flächen genutzt werden können. Auf einer Landkarte der Gemeinde werden Entwicklungs- und Bauvorhaben dargestellt, die langfristig in Planung sind. Es handelt sich somit um einen vorbereitenden Plan für die Bauleitplanung. Dieser ist immer nur behördenverbindlich. Somit handelt es sich um eine Empfehlung für die Gemeinde, in der Pläne zur Bebauung genannt werden. Man muss allerdings beachten, dass eine ehemalige landwirtschaftlich genutzte Fläche im Plan als Baufläche dargestellt werden kann. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Eigentümer das Recht hat, wirklich auf dieser Fläche zu bauen. In diesem Fall handelt es sich bei dem entsprechenden Grundstück nur um ein Bauerwartungsland. ##Was ist im Bebauungsplan geregelt? Ähnlich wie der Flächennutzungsplan handelt es sich bei dem Bebauungsplan auch um ein Dokument, in dem gesetzlich die Bebauung eines Grundstücks geregelt ist. Der Unterschied besteht darin, dass der Bebauungsplan wesentlich mehr Details enthält. Somit gibt es einen Flächennutzungsplan, der auf viele Bebauungspläne heruntergebrochen werden muss. Diese gelten für die einzelnen Flur- und Grundstücke. Es wird im Bebauungsplan ganz genau definiert, wie und in welchem Umfang die Bebauung eines Grundstücks erfolgen darf. Es werden verschiedenste Aspekte geregelt. Das sind zum Beispiel die maximale Höhe eines Bauwerks, die Größe der Gebäudegrundfläche und die maximale Anzahl an Stockwerken und Geschossen. Dabei ist die Anzahl von Parametern und Möglichkeiten sehr groß. So reicht es von der Art, wie das Grundstück genutzt werden soll, bis hin zu der Form, die ein Dach haben muss. Es müssen jedoch nicht alle Punkte auch zwingend festgelegt werden. So ist es von Gemeinde zu Gemeinde und Grundstück unterschiedlich, wie umfassend die Punkte ausfallen können. An diese Vorgaben müssen sich die Bauherren halten. Damit soll verhindert werden, dass es in einzelnen Regionen zu einer unkontrollierten Bebauung kommt. ##Informationen und Beratung von Experten ist hilfreich
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Der Weg zum Wohnen in den eigenen vier Wänden ist oft steinig und lang. Was Sie bei der Planung wissen sollten und was Sie beachten müssen weiß ein Experte – sprechen Sie uns an. Foto: style-photographs / Bigstock
Für einen Grundstückseigentümer, der ein Bauvorhaben plant, ist es immer ratsam, sich von einem Experten beraten zu lassen. Dadurch kann man das Bauvorhaben konkretisieren. Andernfalls kann man schnell Gefahr laufen, dass ein Bauantrag nicht genehmigt wird, obwohl die Planung schon abgeschlossen ist. Dabei kann man sonst sehr viel Geld und Zeit falsch investieren. Für einen Grundstückseigentümer oder einen Bauherren sind die besten Ansprechpartner Architekten oder Bauträger. Dies ist immer abhängig vom geplanten Bauvorhaben. Bei diesen handelt es sich um Experten auf ihrem Gebiet, die die Baupläne verstehen und schließlich aus diesen passende Konzepte für Gebäude entwickeln können. Dazu kommt, dass diese Experten grundsätzlich genug Know-how haben, damit sie Mitarbeiter von Bauämtern und Stadtplanungsämtern gegebenenfalls überzeugen können, so dass zum Beispiel eine Genehmigung für Änderungen an Bauplänen erzielt werden kann. ##Ist eine Änderung des Flächennutzungsplans möglich? Wenn eine Gemeinde plant, dass in einem Bereich des Gemeindegebiets die Nutzung von Grundstücken geändert werden soll, ist es erforderlich, dass der bestehende Flächennutzungsplan geändert wird. Dafür muss es einen Beschluss zur Änderung sowie ein Plankonzept geben. Es müssen frühzeitig Behörden sowie weitere Träger von öffentlichen Belangen beteiligt werden. Es ist auch notwendig, dass die Öffentlichkeit früh an dem Plan zur Änderung beteiligt wird. Danach erfolgt die Überarbeitung des Plankonzepts. Die Behörden müssen formell beteiligt sein. Darauf folgt eine weitere Überarbeitung vom Plankonzept. Es gibt einen Entwurfs- und Auslegungsbeschluss, der öffentlich ausgelegt werden muss. Alle Stellungnahmen werden geprüft und abgewägt bzw. beschlossen. Zuletzt Erfolg die Genehmigung und die Bekanntmachung, dass die Änderung genehmigt wurde. ##Worauf müssen Bauherren achten? Zusammenfassend wird deutlich, dass Bauherren und Eigentümer von Grundstücken, die ein Bauvorhaben planen, einiges beachten müssen, damit ein Bauvorhaben erfolgreich wird. Es wird deutlich, dass man sich auf jeden Fall mit den Vorgaben und Gesetzen vertraut machen sollte, bevor man mit der Planung richtig loslegt. Der Flächennutzungsplan und der Bebauungsplan sind immer zu berücksichtigen. Damit keine unerwünschten Probleme auftreten, sind Vorgaben zwingend einzuhalten. Wenn man selbst kein Experte ist, sollte für ein optimales Bauvorhaben unbedingt einer aufgesucht werden. Auf diesem Wege spart man sich langfristig viel Geld, Zeit und auch Stress. Eine Änderung des Flächennutzungsplans ist zwar grundsätzlich möglich, ist jedoch mit ziemlichem Aufwand verbunden und muss gut begründet sein. ________________________________________ * Bitte beachten Sie, dass diese Informationen keine Rechtsberatung darstellen und diese auch nicht ersetzen.