Nutzungsänderung im Baurecht

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Nutzungsänderung – Haus durch Umbau. Foto: bildlove / Bigstock

Der Begriff der Nutzungsänderung im Baurecht stammt aus dem öffentlichen Baurecht. Mit dieser Begrifflichkeit ist stets eine Änderung der zuvor genehmigten Bauanlage gemeint. Gemäß dem Baugesetzbuch §§ 29 ff handelt es sicher hier um ein baurechtliches Vorhaben. Daher ist hier grundsätzlich eine Baugenehmigung einzuholen. Allerdings bestehen auch Sonderregelungen, welche es ermöglichen, ohne eine solche Baugenehmigung das Vorhaben umzusetzen. So zum Beispiel gilt dies für kleinere Anlagen. In diesem Kontext spricht man auch von der Nutzung einer Immobilie. Auch in der Hinsicht, dass jedes Gebäude einem bestimmten Zweck zugeführt ist. Es ist gleich, welches Gebäude genutzt wird, es bedarf stets einer Genehmigung. Es werden zwei Arten von Nutzung im Baurecht unterschieden. Zum einen die private Nutzung und zum anderen die gewerbliche. Die private Nutzung ist hierbei eindeutig erfasst. Wobei unter der gewerblichen Inanspruchnahme eine Nutzung als Büro, Lagerhalle oder auch einer Praxis zu verstehen ist. Eine Übereinstimmung mit den rechtlichen Vorschriften ist dennoch in jedem Fall einzuhalten. Um mit den bestehenden Vorschriften nicht in Konflikt zu geraten, ist es ratsam, sich diese bei bestehenden Fragen genauestens anzuschauen. Zur Hilfestellung sollte eventuell auch ein Fachanwalt zurate gezogen werden.

Beispiele für eine Nutzungsänderung im Baurecht:

  • Umwandlung einer Betriebswohnung in Privatwohnraum
  • Eine Tankstelle wird um eine KFZ-Werkstatt erweitert
  • Umwandlung einer Privatwohnung zur Gewerbenutzung
  • Ein Lebensmittelgeschäft wird in eine Praxis umgewandelt

Das im zweiten Punkt beschriebene Beispiel, der Erweiterung einer Tankstelle um eine KFZ-Werkstatt, kann hier durchaus eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung im Baurecht darstellen. In diesem Fall kann es zu einer Bewertung der Gesamtanlage kommen, die durchaus einer Sonderregelung untersteht.

Die rechtswidrige Änderung der Nutzung und deren Konsequenz

Sollte es so sein, dass keinerlei behördliche Anordnung bzw. Genehmigung zur Änderung der Nutzung vorliegt, so kann eine sofortige Einstellung des neuen Bauvorhabens die Folge sein. In jedem Fall wird die behördliche Stelle ein Bußgeld aussprechen, welches per Bescheid versendet wird. Dies geschieht in dem Fall, sollte eine neuerliche Nutzungsabsicht stattfinden, ohne zuvor eine Änderungsgenehmigung eingeholt zu haben. Bei einem außerordentlichen Verstoß kann es sogar zu einer Forderung kommen, dass neue Bauvorhaben abreißen zu lassen. Um diesen Konsequenzen vorzubeugen, sollte sich der Bauherr im Vorfeld genauestens mit den zwingend zu erfüllenden Voraussetzungen auseinandersetzen.

Welche Voraussetzungen, für eine Nutzungsänderung im Baurecht, müssen mindestens erfüllt sein?

  • Es muss ein Antrag auf eine Änderungsgenehmigung der Nutzung gestellt werden.
  • Der Schall sowie der Wärmeschutz muss den Anforderungen genügen bzw. entsprechen.
  • Der Bebauungsplan darf sich gegenüber den Festsetzungen nicht widersprechen.

Die Baunutzungsordnung ist entscheidend und ist somit richtungsweisend

Über die Zulässigkeit der Änderung der Nutzung im Baurecht entscheidet die Baunutzungsverordnung kurz: BauNVO. Durch diese Verordnung kann in Erfahrung gebracht werden, welche zulässigen Nutzungsarten es in den jeweiligen Baugebieten gibt. Dabei werden die folgenden unterschieden:

  • Reine Wohngebiete, in denen nur der reine Zweck des Wohnens zulässig ist (Ausnahme bei einer freiberuflichen Tätigkeit oder Ähnlichem)
  • Allgemeine Wohngebiete, in denen nicht nur das Wohnen zulässig ist, sondern ggf. auch die Aufnahme einer gewerblichen Tätigkeit
  • Mischgebiete, in denen die Aufnahme einer gewerblichen Tätigkeit definitiv erlaubt ist

Wie erfolgt eine Beantragung der Änderungsgenehmigung nach der Bauordnung?

Den Antrag kann man bei der örtlichen Behörde erhalten. Dieses Antragsformular muss sowohl von dem Bauherren als auch dem Antragsteller unterschrieben eingereicht werden, nachdem es vollständig ausgefüllt worden ist. Neben dem Antrag sind noch weitere wichtige Dokumente bei der Antragstellung mit einzureichen:

  • Baubeschreibung mit Angabe der voraussichtlichen Herstellungskosten
  • bei einem Antrag auf gewerbliche Nutzung, bedarf es einer genauen Betriebsbeschreibung
  • sollten neue Stellplatzflächen benötigt werden, muss ein sogenannter Stellplatznachweis angefügt werden, welcher den Mehrbedarf wiedergibt
  • eine Berechnung der Wohn- und Nutzfläche
  • alle bestehenden Bauzeichnungen mit samt ihren Eintragungen
  • der Lageplan mit dem Maßstab 1:100

Anhand dieser Unterlagen wird der Antrag einer Prüfung unterzogen. Die Behörde entscheidet dann über die Genehmigung, die Nichterteilung oder aber Erteilung unter bestimmten Auflagen.

Fazit zur Nutzungsänderung im Baurecht

In jedem Fall ist dem Bauherren anzuraten, sich im Vorfeld einer bevorstehenden baulichen Nutzungsänderung über das bestehende Baurecht zu informieren. Sinnvoll ist es auch, sich mit den vorhandenen Sonderregelungen und Ausnahmen im Baurecht auseinanderzusetzen. So werden möglichen Konsequenzen, welche richtig teuer werden können, vorgebeugt. Da sich nicht jeder gleichermaßen gut mit den vorhandenen Gesetzesbegebenheiten auskennt, ist es ratsam, einen Anwalt zurate zu ziehen, der sich auf dieses Fachgebiet spezialisiert hat. So können bereits im Vorfeld unangenehme Überraschungen vermieden werden.


  • Bitte beachten Sie, dass diese Informationen keine Rechtsberatung darstellen und diese auch nicht ersetzen.