Eigenheim ohne Eigenkapital

Inzwischen vergeben immer mehr Banken Kredite für das Eigenheim ohne Eigenkapital. Doch bringt das wirklich Vorteile für den Kreditnehmer? Diese Frage möchten wir in unserem nachfolgenden Text ausführlich beantworten.

Zwei verschiedene Arten der Vollfinanzierung

img
Foto: siam.pukkato/Bigstock

Beim Kauf oder Bau eines Eigenheims gibt es zwei verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten ohne Eigenkapital. Das eine ist die Vollfinanzierung, die auch als 100-Prozent-Finanzierung bezeichnet wird. Hierbei ist nur der reine Kaufpreis des Hauses oder der Wohnung enthalten. Dieser Kaufpreis wird komplett als Kredit aufgenommen. Der Kreditnehmer bringt kein eigenes Kapital mit für den Kauf selbst. Zahlt aber die Kaufnebenkosten oder Baunebenkosten wie Notar, Makler, Grundbucheintrag, Grunderwerbssteuer aus eigener Tasche. Oder nimmt diese gegebenenfalls als Ratenkredit auf, damit diese Kosten als extra Kredit laufen.

Bei einer Vollfinanzierung plus die Kaufnebenkosten wird von einer 110-Prozent-Finanzierung gesprochen. Hier werden sowohl der Kaufpreis als auch die Nebenkosten für den Kauf oder Bau als Baufinanzierung ohne Eigenkapital aufgenommen. Dies ist natürlich zugleich die teuerste Variante, da die Kaufnebenkosten, anders als der Kaufpreis selbst, nicht über den Wert des Hauses abgesichert sind.

Die Vorteile eines Eigenheimes ohne Eigenkapital

Wer sein Eigenheim ohne eigenes Kapital kauft, hat natürlich den Vorteil, nicht lange sparen zu müssen. Gerade im Umfeld der aktuell nach wie vor niedrigen Zinsen ist es schwer, innerhalb absehbarer Zeit Ersparnisse mit guter Verzinsung aufzubauen. Stattdessen kommt es in vielen Fällen zu einer negativen Realverzinsung. Das heißt, es wird draufgezahlt, wenn man spart, anstatt etwas davon zu haben. Deshalb lohnt sich das Sparen für Eigenkapital im Moment kaum mehr. Ist jedoch bereits eigenes Kapital für den Immobilienkauf vorhanden, sollte dies möglichst in den Kauf investiert, anstatt zu niedrigen Zinsen weiter gespart zu werden.

Denn bei niedrigen bis sehr niedrigen Sparzinsen ist langes Sparen nicht zu empfehlen. Die Immobilienpreise sind nach wie vor am Steigen. Das bedeutet, wer jetzt noch lange wartet, nur weil er kein Eigenkapital für den Kauf hat, zahlt möglicherweise trotz der weit höheren Zinsen für eine Vollfinanzierung am Ende drauf. Wer also jetzt noch auf günstige Immobilien stößt, sollte lieber die Vollfinanzierung nutzen, um trotz der Kosten am Ende sogar Geld zu sparen.

Die Nachteile einer Vollfinanzierung

Die Kosten sind ein wichtiges Thema beim Eigenheim ohne Eigenkapital. Je mehr eigenes Kapital ein Kreditnehmer mitbringt für die Finanzierung, desto günstiger sind auch die Zinsen. Je höher der Anteil des Kaufpreises ist, für den ein Kredit aufgenommen werden muss, desto höher sind auch die Zinsen. Wer eine Vollfinanzierung aufnimmt, zahlt deshalb drauf. Dies ist der große Nachteil einer 100-Prozent-Finanzierung. Besonders teuer wird es bei der 110-Prozent-Finanzierung, da hiermit ja auch noch die Kaufnebenkosten finanziert werden, die gar nicht über den Wert des Hauses oder der Wohnung selbst abgedeckt werden.

Die Banken vergeben mittlerweile gerne Baufinanzierungen und Immobilienkredite ohne Eigenkapital, da sie daran gut verdienen können und deshalb auch das höhere Risiko in Kauf nehmen. Dieses höhere Risiko lassen sie sich aber von den Kreditnehmern in Form höherer Zinsen teuer bezahlen. Eine Vollfinanzierung ist deshalb nur dann ratsam, wenn es nicht anders geht, weil sich z.B. ein wirkliches Schnäppchen auftut.

Fazit

Über den Sinn oder Unsinn von Krediten für das Eigenheim ohne Eigenkapital wurde schon viel diskutiert. Wie Sie oben selbst sehen können, hat diese Finanzierungsmöglichkeit Vorteile, aber auch Nachteile für Sie als Kreditnehmer. Wenn Sie eine 100-Prozent-Finanzierung oder gar eine 110-Prozent-Finanzierung aufnehmen möchten. Ist es zu empfehlen, vorab die Vorteile und Nachteile eines Immobilienkredits ohne Eigenkapital abzuwägen. Sie sollten sich gut durchrechnen, ob sich das finanziell wirklich rechnet. Dies gilt sowohl für selbst genutzte Immobilien als auch für Häuser und Wohnungen, die privat gekauft und dann vermietet werden.

Die Vollfinanzierung sollte auch in einigen Jahren noch bezahlbar sein. Zwar mag es verlockend sein, eine kurze Zinsbindung zu wählen, um doch noch halbwegs niedrige Zinsen zu bekommen. Aber es ist bereits jetzt absehbar, dass die Zinsen für Immobilienkredite wieder steigen werden. Gerade bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital ist deshalb eine möglichst lange Zinsbindung zu empfehlen. Damit nicht eines Tages der Punkt kommt, an dem eine Anschlussfinanzierung fällig wird, und der Kredit aufgrund der dann hohen Zinsen nicht mehr zurückgezahlt werden kann.