Hausbau in Flensburg: Ihr Architektenhaus aus Holz.
Von der Förde bis Tarup: Wir planen und bauen Ihr individuelles Holzhaus in Flensburg und im Umland. Mit heimischem Holz, in Holzrahmenbauweise und im Effizienzhaus-40-Standard.
★★★★☆ 4,0 bei Google · 30 Bewertungen · DEKRA-Qualitätscontrolling · PEFC-zertifiziertes Holz
Bauen in Flensburg: die Zahlen
138 €/m²
Durchschnitt Stadtgebiet. In den Wohnlagen der äußeren Stadtteile liegen die Werte zwischen rund 99 und 166 €/m².
Quelle: BORIS-SH, Stichtag 01.01.2024
Knapp
Die 40 Bauplätze in Groß Tarup sind vergeben. Neue Flächen sind in Vorbereitung, kurzfristig gibt es keine städtischen Angebote.
Quelle: Stadt Flensburg, Baugrundstücke & Immobilien
A7 in 20 Minuten
Bahnhof Flensburg mit IC-Anschluss nach Hamburg. Grenze nach Dänemark in 10 Minuten.
Warum Flensburg
Flensburg ist eine Stadt am Hang. Wer hier ein Grundstück sucht, sucht meistens auch eine Aussicht: über die Förde, hinunter zur Innenstadt, hinüber nach Dänemark. Diese Lage ist der Grund, warum viele Bauherren hierher wollen, und sie ist zugleich der Grund, warum der Hausbau in Flensburg planerisch anspruchsvoller ist als auf der flachen Geest.
Die Stadt ist kreisfrei und hat eine eigene Bauaufsicht. Das macht die Wege kurz. Sie ist außerdem Hochschulstandort mit zwei Hochschulen und Marinestandort in Mürwik. Das sorgt für stabile Nachfrage nach Wohnraum, was bei einem Neubau mit Einliegerwohnung ein Argument sein kann.
Bauland ist knapp. Die städtischen Bauplätze in Groß Tarup sind vergeben, kurzfristig kommt nichts nach. Wer schnell bauen will, findet die realistischeren Chancen im Umland: Handewitt, Harrislee, Wees, Oeversee. Die Bodenrichtwerte in der Stadt liegen im Schnitt bei 138 €/m² und sind seit 2021 leicht gesunken. Im Kreis Schleswig-Flensburg steigen sie dagegen.
Und dann ist da die Grenze. Rund 13.000 Menschen pendeln täglich zwischen Deutschland und Dänemark. Für Bauherren heißt das: ein Arbeitsmarkt, der an der Grenze nicht endet.
Was Flensburger Grundstücke verlangen
Ein Holzhaus in Flensburg zu bauen ist keine Standardaufgabe. Drei Dinge unterscheiden ein Fördegrundstück von einem Grundstück in der Ebene.
Der Hang
Flensburg liegt am Ende eines eiszeitlichen Gletscherzungenbeckens. Die Förde ist von Steilufern gesäumt, dazwischen schneiden Täler ein: Marienau, Lautrupsbach, Osbek, die Cäcilienschlucht. Die höchste Erhebung im Staatsforst liegt bei 61,5 Metern. Viele Grundstücke haben spürbares Gefälle.
Für die Planung bedeutet das: Hangschnitt statt Standardsockel, Standsicherheitsnachweis nach DIN 4084, oft ein Souterrain- oder Hangkeller, gelegentlich Stützwände. Ein Holzrahmenhaus ist dafür gut geeignet, weil es leicht ist. Die Gründung muss trotzdem sitzen.
Der Boden
Unter Flensburg liegt bindiger Geschiebemergel, vielerorts fünf bis zehn Meter mächtig. Das ist gut tragfähiger Baugrund, aber er ist so gut wie wasserundurchlässig.
Die Folge: Regenwasser lässt sich auf dem Grundstück oft nicht versickern, obwohl Schleswig-Holstein das grundsätzlich vorsieht. Man braucht Rückhaltung oder einen Vorfluter. Wer im Westen baut, auf den Harrisleer und Handewitter Sandern, hat dieses Problem nicht. Ein Baugrundgutachten ersetzt keine Faustregel, aber es sagt Ihnen vor dem Kaufvertrag, womit Sie rechnen.
Der Wind
Flensburg liegt in Windlastzone 3 und Schneelastzone 2. In der Schneelastzone 2 gilt für das Norddeutsche Tiefland zusätzlich die außergewöhnliche Bemessungssituation Schnee. Beides ist Standard für unsere Statik, wird aber gerne übersehen.
Dazu kommt die Küste: hohe Schlagregenbeanspruchung, salzhaltige Luft an exponierten Lagen. Wir bauen deshalb konstruktiven Holzschutz und hinterlüftete Fassaden ein, mit 30 cm Holzfaserdämmung in der KlimaPlus-Wand.
Wir bauen seit über 25 Jahren in Schleswig-Holstein, mit Sitz in Heede bei Barmstedt. In Flensburg sind wir noch nicht mit einem eigenen Projekt vertreten. Was Sie sehen können: sieben Häuser in unserem Musterhauspark, jederzeit begehbar.
Grundstücke in Flensburg: Wo, wie, wie teuer
Die Stadt Flensburg hat zuletzt 40 Bauplätze im Gebiet Groß Tarup (Bebauungsplan Nr. 256) vergeben. Alle sind weg. Ein Anschlussgebiet, Groß Tarup K8 (B-Plan Nr. 321), ist in Aufstellung, ein Termin steht nicht fest. In Engelsby entsteht am Taruper Weg 16 (B-Plan Nr. 327) neuer Wohnraum, dort allerdings überwiegend im Geschosswohnungsbau, nicht als Einzelparzellen.
Der Weg zum Grundstück: drei realistische Routen
1. Bewerberdatei der Stadt
Wer sich bei der Stadt Flensburg registriert, wird informiert, sobald städtische Wohngrundstücke angeboten werden. Die Stadt vergibt nach dem Grundsatz der Gleichbehandlung. Bei einer Zusage haben Sie sechs Wochen Zeit für die Entscheidung.
2. Freier Markt
Baulücken und Nachverdichtung in Fruerlund, Weiche, Mürwik, Sandberg. Meist teurer, dafür sofort verfügbar.
3. Umlandgemeinden
Handewitt, Harrislee, Wees, Oeversee, Glücksburg. Zwischen 5 und 15 Fahrminuten von der Stadtgrenze, häufig mit laufenden Baugebieten.
Preisniveau nach Ortsteilen
| Lage | Bodenrichtwert ⌀ |
|---|---|
| Jürgensby | 166 €/m² |
| Mürwik | 164 €/m² |
| Fruerlund | 154 €/m² |
| Sandberg | 137 €/m² |
| Weiche | 119 €/m² |
| Engelsby | 119 €/m² |
| Tarup | 116 €/m² |
| Nordstadt | 106 €/m² |
| Südstadt | 99 €/m² |
Bodenrichtwerte, Stichtag 01.01.2024. Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte, abrufbar über BORIS-SH. Die Altstadt bleibt hier außen vor, dort liegen die Spitzenwerte in Geschäftslagen und sind für den Eigenheimbau nicht aussagekräftig.
Der Trend in der Stadt zeigt leicht nach unten: von 151 €/m² im Jahr 2021 auf 138 €/m² 2024. Im Kreis Schleswig-Flensburg ist es umgekehrt, dort ziehen die Baulandpreise an.
Vom Bauantrag bis zum Spatenstich
Vier Schritte, die in Flensburg zählen – und wer sie Ihnen abnimmt.
Schritt 1 — Bauamt und Zuständigkeit
Flensburg ist kreisfreie Stadt und damit selbst untere Bauaufsichtsbehörde. Zuständig ist die Bauordnung im Fachbereich Stadtentwicklung und Klimaschutz, Technisches Rathaus, Am Pferdewasser 14. Wer im Umland baut, etwa in Handewitt oder Glücksburg, landet dagegen beim Kreis Schleswig-Flensburg.
Schritt 2 — B-Plan und Satzungen prüfen
Vor allem anderen: Was steht im Bebauungsplan? Und gilt für Ihr Grundstück eine der Flensburger Gestaltungs- oder Erhaltungssatzungen?
Gestaltungssatzungen gibt es für Altstadt, Marienhof, Auf der Mole, Duburg und Neustadt. Sie regeln Dachform, Fassadenmaterial, Farbe, Fensterformate. Erhaltungssatzungen wirken zusätzlich wie ein Bauverbot für alles, was als Fremdkörper gilt. Sie stecken in Flensburg teils direkt in den Bebauungsplänen, etwa Engelsby-Dorf (Nr. 250), Twedt (Nr. 230) oder Holzkrugweg/Lange Reihe (Nr. 239).
Klartext: In der historischen Altstadt und in Duburg wird ein modernes Holzhaus schwierig. In Tarup, am Rand von Engelsby, in Weiche und Sandberg sowie im Umland gelten nur die Festsetzungen des jeweiligen B-Plans. Dort ist Spielraum.
Schritt 3 — Bauantrag und Dauer
Für Wohngebäude gelten in Schleswig-Holstein zwei Wege:
Genehmigungsfreistellung nach § 62 LBO SH. Möglich für Gebäudeklasse 1 bis 3 innerhalb eines qualifizierten Bebauungsplans. Die Stadt prüft nicht, sie widerspricht nur, wenn etwas nicht passt.
Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren nach § 63 LBO SH. Der Regelfall. Die Behörde entscheidet innerhalb von drei Monaten ab vollständigen Unterlagen.
Der Bauantrag läuft in Schleswig-Holstein vollständig digital über die Digitale Baugenehmigung. Papier ist nicht mehr nötig.
Schritt 4 — Erschließung und Start
Erschließungsbeiträge nach BauGB fallen in neuen Baugebieten an. Zusätzlich gilt für Flensburg etwas, das viele Gemeinden in Schleswig-Holstein abgeschafft haben: Die Stadt erhebt weiterhin Straßenausbaubeiträge. Wenn die Straße vor Ihrem Haus in zwanzig Jahren erneuert wird, zahlen Sie mit.
Zwei weitere Punkte, die im Zeitplan gerne fehlen:
Die Baumschutzsatzung schützt Bäume ab einem bestimmten Stammumfang im gesamten Stadtgebiet. Fällen ist genehmigungspflichtig, meist mit Ersatzpflanzung.
Bei Erdarbeiten in Verdachtsflächen ist das Archäologische Landesamt Schleswig-Holstein zu beteiligen. Im Förderaum ist das keine Formalie.
Dabei begleiten wir Sie
Bauantrag, Statik, Nachweise, Abstimmung mit der Bauaufsicht: Bei jedem dieser Schritte stehen wir Ihnen mit Rat und Tat zur Seite, mit eigenen Architekten und Statikern im Haus. So können Sie sich auf Grundstück und Finanzierung konzentrieren.
Förderung für Ihren Hausbau in Flensburg
Ein Effizienzhaus 40 in Holzbauweise ist förderfähig, und zwar auf zwei Ebenen: über das Land Schleswig-Holstein und über den Bund. Die Programme lassen sich kombinieren.
Land: IB.SH
Soziale Wohnraumförderung für Eigentumsmaßnahmen. Zinsloses Darlehen bis 100.000 €, 20 Jahre Zinsbindung. Für Haushalte mit mindestens einem Kind oder schwerbehinderten Angehörigen, innerhalb der Einkommensgrenzen. Antrag zwingend vor Baubeginn.
IB.SH Immo Eigentum. Nachrangdarlehen von 15.000 bis 200.000 € ohne Einkommensgrenze, für selbstgenutztes Wohneigentum in Schleswig-Holstein.
Bund: KfW
KfW 300 „Wohneigentum für Familien“. Zinsgünstiger Kredit für Familien mit mindestens einem Kind unter 18. Voraussetzung: Effizienzhaus 40 und keine fossile Heizung. Mit QNG-Zertifikat steigt der Höchstbetrag deutlich.
KfW 297/298 „Klimafreundlicher Neubau“. Ohne Einkommensgrenze. Auch hier hebt das QNG-Siegel den Kreditrahmen an.
Der Holzbau-Hebel
Einen eigenen Holzbau-Bonus gibt es nicht. Aber: Holzbauweise hilft, die Ökobilanz-Anforderungen des QNG-Siegels zu erfüllen. Und QNG hebt bei der KfW die Kredithöchstbeträge. Genau hier zahlt sich die Bauweise doppelt aus.
Die Stadt Flensburg hat kein eigenes Förderprogramm für private Bauherren. Ihre Wohnraumförderung richtet sich an den Mietwohnungsbau. Für steckerfertige Photovoltaik gibt es einen städtischen Zuschuss.
Förderkonditionen ändern sich laufend. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude wurde im Juli 2026 reformiert. Wir prüfen mit Ihnen, was zum Zeitpunkt Ihres Antrags gilt.
Häufige Fragen zum Hausbau in Flensburg
Was kostet ein Grundstück in Flensburg?
Der durchschnittliche Bodenrichtwert im Stadtgebiet liegt bei 138 €/m² (Stichtag 01.01.2024). Je nach Stadtteil bewegen sich die Werte für Wohnbauland zwischen rund 99 €/m² in der Südstadt und 166 €/m² in Jürgensby. Der tatsächliche Kaufpreis kann davon abweichen, weil Bodenrichtwerte Durchschnittswerte für eine Zone sind, keine Angebotspreise. Im Umland, etwa in Handewitt oder Oeversee, liegen die Werte niedriger.
Gibt es aktuell Baugrundstücke in Flensburg?
Die letzten 40 städtischen Bauplätze in Groß Tarup sind vergeben. Kurzfristig bietet die Stadt keine neuen Wohngrundstücke an. Wer bauen will, meldet sich in der Bewerberdatei der Stadt an, sucht auf dem freien Markt oder weicht ins Umland aus.
Wie lange dauert die Baugenehmigung in Flensburg?
Im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nach § 63 LBO SH entscheidet die Bauaufsicht innerhalb von drei Monaten, gerechnet ab dem Tag, an dem die Unterlagen vollständig vorliegen. Liegt Ihr Grundstück in einem qualifizierten Bebauungsplan, kann die Genehmigungsfreistellung nach § 62 LBO SH greifen. Dann geht es schneller. Der Antrag läuft in Schleswig-Holstein vollständig digital.
Kann man in Flensburg ein modernes Holzhaus bauen?
In den meisten Stadtteilen ja. In der Altstadt, in Duburg, Neustadt, Marienhof und im Bereich Auf der Mole gelten Gestaltungssatzungen, die Dachform, Fassadenmaterial und Farbgebung vorschreiben. Dort ist ein moderner Entwurf schwierig. In Tarup, Engelsby, Weiche, Sandberg und im Umland richten sich die Vorgaben nach dem jeweiligen Bebauungsplan.
Was muss ich beim Baugrund in Flensburg beachten?
Zwei Dinge. Erstens die Hanglage: Flensburg liegt an einer Förde, viele Grundstücke haben Gefälle. Das erfordert Standsicherheitsnachweise und häufig einen Hang- oder Souterrainkeller. Zweitens der Untergrund: Der verbreitete Geschiebemergel trägt gut, lässt aber kaum Wasser durch. Regenwasserversickerung auf dem Grundstück ist deshalb oft nicht möglich. Ein Baugrundgutachten vor dem Grundstückskauf spart hier Geld.
Baut NOAH HAUS auch im Umland von Flensburg?
Ja. Wir bauen in ganz Schleswig-Holstein und im Hamburger Umland, also auch in Handewitt, Harrislee, Glücksburg, Wees, Oeversee und Tarp. Unser Sitz und der Musterhauspark liegen in Heede bei Barmstedt. Für die Bauausführung im Norden planen wir die Wege mit ein, das ist Teil unserer Kalkulation.
Sprechen wir über Ihr Haus in Flensburg
Ob Sie schon ein Grundstück haben oder noch suchen: Wir schauen uns Ihre Lage an, prüfen den Bebauungsplan und sagen Ihnen ehrlich, was geht. Die Erstberatung kostet nichts.
Christine Albrecht
Verkaufsberatung
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